Un contribuable que j’accompagne vient de me demander comment choisir une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Je vous propose, à travers cet article complet, de partager les meilleurs critères de sélection.
Rappel sur la SCPI
Une SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier. Sa vocation première est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif dans l’optique de dégager un rendement et de le distribuer aux investisseurs.
Est-ce que la SCPI est faite pour vous ?
Il existe des centaines de solutions d’investissement. Vérifiez au préalable que la SCPI est adaptée dans votre situation. Si vous êtes fortement fiscalisé ou si vous souhaitez récupérer votre investissement dans trois ans, passez votre chemin. La SCPI est un produit de long terme (durée de placement conseillée : 10 ans minimum) et les revenus sont imposés selon votre tranche d’imposition ajoutée de 17,2% de prélèvements sociaux. Par exemple, si votre tranche marginale d’imposition est de 41%, les prélèvements fiscaux seront de 58,2% des revenus distribués par la SCPI ! A noter que des solutions existent pour limiter cette fiscalité comme l’achat de parts en nue-propriété ou l’acquisition via un financement bancaire.
L’expertise de la société de gestion
La société de gestion est la société qui va gérer la SCPI. Privilégiez les sociétés de gestion reconnues comme par exemple La Française, Primonial, Atland-Voisin, Sofidy, Perial, Paref Gestion ou Foncia.
La liquidité
Pour pouvoir revendre vos parts de SCPI, il faudra des acheteurs en face. Préférez les SCPI à capital variable avec au minimum 200 millions d’euros de capitalisation. Les SCPI Epargne Foncière, Primovie ou Epargne Pierre, par exemple, dépassent le milliard d’euros de capitalisation. Pour ces grosses SCPI, la revente en sera d’autant facilitée. De plus, le risque sur les grosses SCPI est davantage dilué puisque leur patrimoine contient un nombre important d’immeubles et de locataires.
Le rendement
Le rendement, ou Taux de Distribution sur Valeur du Marché (TDVM), est le rapport entre le revenu distribué et la valeur de la part, exprimé en pourcentage. Tous les frais supportés par la SCPI sont déjà inclus dans ce rendement. On dit que le rendement est net de charges. Toutefois, les prélèvements sociaux et la fiscalité ne sont pas inclus. Le TDVM s’observe dans la durée. Une baisse du TDVM ne signifie pas forcément que les loyers ont baissé : elle peut signifier que les prix de la part ont augmenté plus rapidement que les loyers. Le TDVM moyen en 2019 est de 4,4%. Par exemple, pour un investissement de 100 000 euros, une SCPI vous délivrera en moyenne 4 400 euros de revenus par an net de charges.
Le Taux d’Occupation Financier (TOF)
Le Taux d’Occupation Financier d’une SCPI (ou TOF) correspond au rapport entre le montant réel des loyers facturés et le montant qui serait facturé si tout le patrimoine immobilier était effectivement loué et occupé pendant une période donnée. Il est conseillé de choisir une SCPI qui a un TOF supérieur à 90%.
Les réserves
Le Report à Nouveau (ou RAN) correspond au montant des provisions mis de côté par une SCPI afin de faire face aux aléas locatifs qui peuvent survenir (baisse des loyers, vacances locatives trop importantes, etc …), et d’être ainsi en mesure de pouvoir poursuivre la distribution des dividendes aux investisseurs et associés. Dans le contexte actuel lié au COVID-19, favorisez les SCPI avec des réserves importantes comme Epargne Foncière par exemple.
La valeur de reconstitution
La valeur de reconstitution est le montant qu’il faudrait que l’investisseur apporte pour reconstituer à l’identique le patrimoine de la SCPI. Elle équivaut donc à la valeur vénale des immeubles de la SCPI majorée de frais. Choisir une SCPI qui a une valeur de part inférieure à la valeur de reconstitution revient à bénéficier d’une décote par rapport à la valeur du patrimoine immobilier détenue par la SCPI.
La diversification : l’atout clé
Le secret est la diversification. Lorsque vous investissez, panachez plusieurs SCPI différentes afin de diversifier le risque. Vous pouvez ainsi panacher vos SCPI en fonction de leur secteur d’activité (bureaux, commerces, entrepôts, habitation, établissements de santé, …), de leur secteur géographique (Paris, région parisienne, province, Europe, …) et de la société de gestion (Primonial, La Française, Atland-Voisin, …).
N’hésitez pas à poser vos questions dans les commentaires de cet article !
Pierre FLECKINGER – Conseiller en Gestion de Patrimoine
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